Begründung angeben bei Widerspruch gegen Mieterhöhung?

Hallo zusammen,

ich stehe vor folgender Situation und erhoffe mir etwas taktische Tipps bevor ich damit beim Mieterschutzbund auflaufe. Termine kriegt man ja nicht gerade innerhalb von Tagen

Meine Vermieterin will die Kaltmiete um 21,6% anheben, von 9.50 auf 11.55€/m2. Dies übersteigt schonmal die kappungsgrenze. Hinzu kommt dass der ortsüblichen m2 Preis bei 9.40€ bei uns liegt. Diese Angabe habe ich von der Stadt erhalten und bezieht sich Recht allgemein auf Wohnungen. Jetzt bin ich mir nur unsicher ob ich mich danach richten kann. Wir wohnen in einem ehemaligen Einfamilienhaus. Heute ist es ein 3 Parteien Haus, jeder mit seperaten Eingängen. Wir leben im EG haben Garten, Garage usw.

Meine Frage ist nun zum einen, kann ich mich an den ortsüblichen Wohnungsmieten orientieren und argumentieren, dass sie keine Erhöhung durchführen darf wegen der aktuell schon höheren Miete als dem Mietspiegel oder gelten eher die Hausmieten? (Immoscout hat dafür z.B. 10.32€ angegeben)

Und zum zweiten wäre es taktisch sinnvoll meinen Widerspruch mit den aufgeführten Gründen zu belegen oder sollte ich diese lieber als "Ass im Ärmel" für mich behalten?

Freue mich über Anregung und Tipps :)