Kauf eines bestehenden Hotels in Innenstadt Lage in Köln sinnvoll?

Hallo zusammen,

ich überlege derzeit, ein bestehendes Hotel in zentraler Lage in Köln zu kaufen. Das Gebäude ist in dürftigen Zustand, hat 9 Zimmer und ist aktuell in Betrieb. Die JNKM liegt bei ca. 63.000 p.a. und der KP liegt bei ca. 1.1 Millionen. Der Pachtvertrag durch den Betreiber ist für die nächsten 10 Jahre gesichert. Laut Vertrag muss sich der Pächter auch um alle Kosten rundum Instandhaltung etc. kümmern.

Finanzierung:

110% mit der Annahme 4.0% Zins und 1% Tilgung.

Auf was sollte ich hier achten und welche Tipps könnt ihr mir vllt. geben?