XII kerület Csörsz, Avar, Táltos utca környéke milyen?

A kerületnek kifejezetten jó híre van, a MOM, a Gesztenyés-kert kellemes környéknek számít, pláne Budapesti viszonylatban. Kérdésem, hogy az Alkotás utca túloldaláról (Medicover és Tesi egyetem mögött) mit lehet tudni? Google Maps alapján elég sok a régi, szét graffitizett épület, és a vasúti sínek is ott futnak nem messze. Ettől függetlenül élhetőnek számít, jó a közbiztonság? Hajléktalan helyzet milyen (pl. Csörsz park)? A vasúti sínekre merőleges utcákba mennyire hallatszódik be a vonat? Értékállónak számítanak az ott vett lakások?