Miete der Einliegerwohnung in gekauftem Zweifamilienhaus anpassen

Hallo zusammen,
ich hoffe, bald Eigenheimbesitzer zu werden. Ein sehr interessantes Zweifamilienhaus bietet sich mir gerade an, ich bin aber etwas skeptisch bezüglich der vermieteten Wohnung.

Das Mietverhältnis besteht seit 1 Jahr und hat eine Kaltmiete weit unter Mietspiegel (5€ / m² statt 11€ / qm). Ich kann dieses Haus mit dieser Miete nicht guten Gewissens kaufen und werde gezwungen sein, die Miete anzupassen.

Da das Haus Fenster nur Einfachverglasung hat und der Dachboden ungedämmt ist, sind recht Hohe Heizkosten von 200€ im Monat vorhanden. Ich könnte mit einem Abschlag von 100€ Kaltmiete leben, bis die Fenster ausgetauscht und der Dachboden gedämmt ist. Zu Letzterem bin ich wegen GEG so oder so verpflichtet.

Meine Möglichkeiten wären aus meiner Sicht:
- Kündigen und neu vermieten zu einem 15% höheren Preis (Mietpreisbremse NRW). Spielt hier die Kündigungssperrfrist eine Rolle oder wäre das nur für Eigenbedarf
- Kündigen, sanieren und zum Mietspiegel neu vermieten. Was gilt als wesentliche Sanierung? Reichen dafür schon neue Fenster und neue Wasserleitungen oder muss mehr her?
- Mietverhältnis bestehen lassen und 15% erhöhen. Geht das, obwohl der Vertrag erst vor einem Jahr geschlossen wurde oder kommt es da auch auf die vorherigen Mietverträge an, spricht 3 Jahre ohne Mieterhöhung in dieser Wohnung?

Die Wohnung gilt für mich als Einliegerwohnung, sobald ich eingezogen bin, richtig? Das Haus hat zwei Wohnungen. Damit wäre eine Kündigung mit einer Frist von 3+3 Monaten ohne Grund möglich.

Viele Grüße und Danke im Voraus