Verkauf ETW mit Makler schwierig in Berlin

Hallo,

ich habe in 2021 keine Wohnung gefunden zum Mieten, mehr aus Scherz nach Kaufwohnungen geschaut und bin fündig geworden, muss aber beruflich umziehen. Vermieten ist nicht möglich, ich möchte kein Miethai sein, aber zu den Preisen, zu denen ETWs verkauft wurden und werden, kann man für den Mietspiegel nicht vermieten, dann müsste ich hunderte Euros draufzahlen, dswegen möchte ich verkaufen. 1 Z Wohnung mit Einbauschrank und Doppelhochbett vom Tischler eingebaut mit Schränken usw. und hochwertiger Treppe mit Staufläche eingebaut, damit darunter mehr Platz für ein Büro ist, knapp 36m2, Fassade ist neu gestrichen und gedämmt, Fenster neu, Elektrik neu, Bad neu, Wasserleitungen neu, Böden neu, Balkon, Einbauküche, Keller, nahe an TU. Die Instandhaltungsrücklage wird gerade wieder angespart, die ist wohl etwas geleert worden, weil umfangreiche Maßnahmen vor Einführung des Milieuschutzes durchgeführt wurden, da alles vorher saniert wurde, wäre das vor allem beim Verkauf eines kompletten Hauses wichtig.

Ich habe einen Makler, bei dem ich die Courtage zahle, was ja eigentlich für Käufer besser sein sollte. Ich hatte gefragt, ob man dann evtl. Einbauküche, Möbel, hochwertige Elektrogeräte usw. extra einträgt, um ggf. noch Spiel zum Verhandeln hat, er meinte aber, das ginge nicht und es müsste alles in den Preis. Mein Problem ist aber, ich glaube, die Wohnung wird vielen einfach gar nicht angezeigt, weil sie eben etwas teurer ist, aber das man keine Courtage zahlt, komplette Möblierung, teure Markenelektrogeräte usw im jetzigen Presi dabei sind, das sieht ja niemand, weil die Anzeige über Grenze x Euro wahrscheinlich gar nicht mehr angezeigt wird. Er ist seit Jahren tätig, hat gute Bewertungen, macht einen sehr seriösen Eindruck, hatte mir aber gesagt, er hätte einige kleine Wohnungen in Uni Nähe an Eltern verkauft, nachdem ich den Vertrag unterschrieben hatte, gab es dann aber in der ganzen Kartei keinen der vermeintlichen Interessenten. Stattdessen sollte ich relativ zeitnah mit dem Preis runter, wobei er da nie wirklich richtig Druck gemacht hat, aber man konnte es zwischen den Zeilen lesen. Ich würde nun versuchen, selber zu verkaufen. Die Wohnung liegt zwar im Milieuschutz, aber sie ist komplett saniert und hat Fernwärme. Da ein Mieter anscheinend extrem gut geheizt hat, sind wir ganz knapp in E gerutscht, weil wir dieses Jahr eine neue Energieberechnung erstellen lassen mussten, andere haben ältere Ausweise, wir einen neuen, der auch noch die ganzen Pandemiejahre als Verbrauchswerte enthält. Angeblich kann man da aber nichts zu schreiben und das erklären, obwohl unser eigener Verbrauch nachweisbar wirklich gut ist, auch Fernwärme wird nicht extra ausgewiesen, dabei ist das doch eigentlich ein großer Pluspunkt, denn es fallen keine Entsorgungskosten Ölheizung usw. an.

Ich überlege nun, die Wohnung für 215.000 VHB demnächst selber zu inserieren. Ist das verrückt, wenn ein Makler es schon nicht schafft, oder ist das besser, weil ich sie etwas günstiger anbieten? Ich bin gerade etwas ratlos, Vermieten scheidet aber aus o.g. Gründen aus.