Hallo zusammen,

ich stehe kurz vor der Erstellung des Kaufvertrags für eine Dachgeschoss-ETW in einem Mehrfamilienhaus (Baujahr 1993) und möchte die Kaufpreisaufteilung für AfA-Zwecke von Anfang an korrekt und prüfungssicher festlegen.

Ich habe mich an der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung orientiert und vorab gerechnet. Zusätzlich plane ich, Inventar und Instandhaltungsrücklage getrennt auszuweisen, damit die AfA-Bemessungsgrundlage sauber ist.

Geplante Aufteilung:

Gesamtkaufpreis: 223.000 €

– 10.000 € mitverkauftes bewegliches Inventar (z. B. Einbauküche)
– 13.300 € übernommene Instandhaltungsrücklage

Verbleibender Kaufpreis Immobilie: 199.700 €

Aufteilung Immobilie (noch nicht beurkundet):

• Grund und Boden: ca. 59.400 € (entspricht dem rechnerischen abgerundeten Bodenwert laut BMF-Arbeitshilfe / Bodenrichtwert)
• Gebäude: ca. 140.300 €

Ermittlung des Bodenwerts

• Grundstücksfläche: 677 m²
• Bodenrichtwert: 585 €/m² (Boris-BW)
• Gesamtbodenwert: ca. 396.045 €
• Miteigentumsanteil: 150/1000

➡️ Rechnerischer Bodenwert: 59.406,75 € (Sachwertverfahren)

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Meine Fragen:

1. Ist diese Aufteilung aus eurer Sicht praxisüblich und finanzamtstauglich, wenn sie so in den Kaufvertrag aufgenommen wird?
2. In mehreren BFH-Urteilen wird erwähnt, dass Abweichungen von unter ca. 10 % von den realen Wertverhältnissen unbeachtlich sein sollen. → Bedeutet das in der Praxis, dass man auch z. B. nur ~90 % des Bodenrichtwerts ansetzen kann, ohne ein relevantes Risiko einzugehen? Also in diesem Fall 53.466,08€?
3. Gibt es bei ETW im MFH (kein Alleineigentum am Boden) typische Erfahrungswerte, wie konservativ oder „optimiert“ ihr die Aufteilung vor Vertragsabschluss wählen würdet?
4. Kann ich die Rundungen so vornehmen, oder führt das ggf. zu Problemen?

Mir geht es nicht um aggressive Steuergestaltung, sondern darum, vor Vertragsabschluss eine sinnvolle, saubere und nicht unnötig nachteilige Aufteilung zu wählen.

Danke euch für eure Einschätzungen und Erfahrungen.

(Ich habe ChatGPT genutzt zur Strukturierung des Posts)