Retraite à 66 ans : Achat immobilier vs Location + Investissement. Besoin d'un avis sur ma stratégie

Bonjour à tous,

Compte jetable pour des raisons évidentes. J'aide mon père (66 ans) à planifier ses finances pour sa retraite. Il m'a récemment demandé de l'aider à choisir entre acheter un bien immobilier pour ne plus payer de loyer, ou garder son capital investi pour générer des revenus.

J'ai construit un modèle et une stratégie pour lui, mais vu l'enjeu (sa subsistance), j'aimerais beaucoup avoir un avis extérieur de cette communauté.

La Situation

• Âge : 66 ans, retraité.
• Actifs : ~250 000 € de liquidités disponibles.
• Pension : 1 800 € / mois.
• Dépenses : ~3 000 € / mois (loyer inclus).
• Le Problème : Il a un déficit structurel de -1 200 € / mois.
• Objectif : Faire durer le capital de 250k€ le plus longtemps possible pour combler ce déficit (idéalement 15-20 ans ou plus).

Les Scénarios Modélisés

J'ai fait tourner les chiffres sur trois scénarios. Les résultats sont assez tranchés et favorisent largement la location avec investissement par rapport à l'achat immobilier, principalement en raison des risques de liquidité.

Scénario	Stratégie	Résultat
1. Achat Petit Bien	Achat d'un appart à 200k€.	Échec. Nécessite 54% du capital immédiatement. Le cash restant ne suffit pas à générer assez de rendement. Les liquidités sont épuisées à 71 ans. Il serait "riche en pierre, pauvre en cash".
2. Achat Beau Bien	Achat d'un appart à 280k€.	Échec Immédiat. 87% du capital disparaît tout de suite. Cash-flow négatif dès l'année 1.
3. Location + Investissement	Rester locataire, investir ~205k€ (après fonds d'urgence).	Recommandé. Le rendement du portefeuille couvre une partie du loyer. Épuisement du capital projeté vers ~86 ans (scénario médian).

La Stratégie Proposée (Détails du Scénario 3)

Puisque le Scénario 3 est le seul qui ne mène pas à la faillite en 5 ans, voici l'allocation que je lui propose.

• Fonds d'Urgence : ~18k€ (6 mois de dépenses) gardés sur un compte épargne à haut rendement.
• Portefeuille d'Investissement : ~205k€.
• Allocation : 30% Actions / 70% Obligations.
• Raisonnement : Nous avons besoin de stabilité plus que de forte croissance. Les obligations servent d'amortisseur tandis que les 30% d'actions sont là pour combattre l'inflation sur un horizon de 15 ans.
• Instruments (ETF) :
  • Actions : Vanguard FTSE All-World (VWCE) - Capitalisant.
  • Obligations : Vanguard Global Aggregate Bond - Couvert en Euro (Hedged).

Stress Testing (Monte Carlo)

Je ne voulais pas me contenter d'utiliser des "rendements moyens". J'ai lancé une simulation Monte Carlo (1 000 itérations) en utilisant deux jeux de données différents :

1. Rendements Historiques (Optimiste) : Âge médian de survie du capital : 86 ans.
2. Prévisions Conservatrices (Pessimiste) : En supposant des rendements futurs plus faibles. Âge médian de survie : 80-81 ans.

Même dans le modèle pessimiste, la probabilité que le portefeuille survive aux 12-13 prochaines années est de 100%.

Mes Questions pour vous

1. Allocation : Est-ce que 30/70 est trop conservateur étant donné qu'il a besoin que le capital dure 20 ans ? L'inflation est ma plus grande inquiétude avec une telle exposition obligataire, mais il ne peut pas se permettre une chute de 40% (drawdown).
2. Taux de Retrait : Il doit effectivement retirer environ 6-7% du portefeuille initialement pour combler le déficit. Je sais que c'est bien au-dessus de la "règle des 4%", mais nous sommes dans une optique de consommation du capital, pas de préservation éternelle. Cela vous semble-t-il gérable pour 15 ans ?
3. Barrière Psychologique de l'Immobilier : Il a du mal avec l'idée de "jeter l'argent par les fenêtres" en louant. Avez-vous des arguments pour aider un senior à comprendre que la liquidité > l'équité (patrimoine immobilier) à ce stade de la vie ?

Merci pour vos avis !