Hilfe bei Kalkulation meiner ersten Eigentumswohnung

Bisher war ich nur stiller Mitleser, würde mich heute aber über eure Tipps freuen.

Ich bin gerade dabei mir meine eine Wohnung zu suchen und komme gerade von einer Besichtigung.

Gartenwohnung in einer 6 Parteien-Haus von 1999.

Knapp 96 qm, 2 Stellplätze, Kaufpreis würde (nachverhandelt) bei glatt 300k liegen.

Mietpreisindex sagt 10 - 11 Euro, Makler sagt "Für 12 Euro/qm geht die Wohnung auch ohne Probleme weg"

Es stehen im Haus keine großen Investitionen an und die Rücklagen der WEG sind Stand Ende 2025 bei knapp 45.000 Euro.

Die Wohnung war noch nie vermietet sondern wurde von der Eigentümerfamilie seit Bau selbst genutzt. Der Estrich hatte sich nach dem Bau gesetzt, entsprechend sind die Wandfugen "gerissen" und teilweise ca. 2 cm mit Silikon gefüllt. Ansonsten macht die Wohnung einen guten Eindruck für das Alter.

Ich hab mit einem Finanzierungsberater gestern bereits gesprochen, der folgende Zahlen ausgerechnet hat:

Kaufpreis 299.000 Euro (Zahl war fiktiv, da das genau Objekt noch nicht feststeht)

Sollzins: 3,57 Prozent (10 Jahre)

Eigenkapital: 101.521 Euro

Tilgungssatz: 1,5%

Monatliche Rate: 946,40 Euro

Wenn ich jetzt richtig gerechnet habe, müsste ich damit doch auch nach Abzug von nicht umlagefähigem Hausgeld (laut Wirtschaftsplan knapp 125 Euro im Monat) einen positiven Cashflow haben, auch wenn dieser gering ist.

Übersehe ich etwas oder sprechen die Zahlung für eine Investition?

Sorry, falls ich etwas wichtiges Vergessen habe - Immobilien sind für mich noch Neuland.