745k € Finanzierung: "Steueroptimiert" mit Fondspolice (UniGlobal) vs. Klassische Annuität Werde ich hier "optimiert"?

Hallo zusammen,
ich stehe vor einer größeren Finanzierung für ein Mietobjekt und mir wurde von meiner Hausbank (Volksbank) ein Modell schmackhaft gemacht, bei dem ich skeptisch bin. Ich habe das Gefühl, dass hier der Steuervorteil gegen massive Gebühren "eingetauscht" wird.
Die Eckdaten:
• Darlehenssumme: 745.000 € / Es muss noch für rund 150000/250000€ renoviert werden. Was ich aus eigener Tasche eventuell mit Hilfe meiner beider Eltern finanzieren werde.
• Mieteinnahmen: ca. 7.500 € – 9.000 € (prognostiziert).
• Persönlicher Grenzsteuersatz: ca. 39 %.
Variante A: "Steueroptimiertes" endfälliges Darlehen
• Zins: 4,39 % (Sollzins), 0 % Tilgung.
• Tilgungsersatz: Fondspolice (R+V) in den UniGlobal -net- (Aktienfonds).
• Kosten: Die Effektivkosten liegen bei 2,65 % p.a. (1,80 % Fondskosten + Versicherungsmantel + Abschlusskosten).
• Monatliche Rate: 3.656,71 € (Zinsen + Sparrate).
• "Vorteil" laut Bank: Zinsen sind über 35 Jahre voll absetzbar (Schuld sinkt nicht) + Halbeinkünfteverfahren bei der Versicherung im Alter.
Variante B: Klassisches Annuitätendarlehen
• Zins: 4,45 % (also 0,06 % Aufschlag).
• Tilgung: 1,3 % p.a.
• Monatliche Rate: ca. 3.570 € (Zins + Tilgung).
• Vorteil: Die Restschuld sinkt sofort, die Zinslast nimmt monatlich ab. Keine Versicherungskosten.
Meine Skepsis / Fragen an euch:

1. Die Gebühren-Falle: Ein privater Welt-ETF kostet mich ~0,2 % p.a. Hier zahle ich 2,65 %. Auf 35 Jahre bei einer Sparrate von fast 1.000 € ist das ein Unterschied von mehreren hunderttausend Euro im Endvermögen. Kann der Steuervorteil (Halbeinkünfteverfahren) das jemals wieder reinholen?
2. Das Zins-Dilemma: In Variante A zahle ich über 35 Jahre 1.144.693 € an Zinsen. Bei Variante B sinkt die Zinsbasis jeden Monat. Ist "Steuern sparen" durch maximale Zinszahlungen nicht ein Nullsummenspiel, wenn man 1 € Zinsen zahlt, um 39 Cent Steuern zu sparen?
3. Das Risiko: Bei Variante A trage ich das volle Marktrisiko für die Tilgung. Wenn der UniGlobal nicht performt, stehe ich am Ende vor einem Schuldenberg. Variante B ist "safe" entschuldet.
4. Liquidität: Absurderweise ist die monatliche Rate bei der klassischen Variante (B) sogar ca. 86 € niedriger, obwohl ich dort mehr tilge (1,3 % vs. 1 % Sparrate).
   Gibt es IRGENDEINEN Grund (außer der Provision für den Berater), warum man Variante A wählen sollte? Übersehe ich einen massiven Hebel bei der Steuer, der 2,65 % laufende Kosten rechtfertigt?

Ich habe heute nochmal mit dem Berater telefoniert, und er war der Meinung, dass man nach Abzug der Gebühren mit guten 5% Rendite p.a. Rechnen kann und dass sich das ganze definitiv lohnt. Ich bin sehr skeptisch.
Es wird vom Berater auf jeden Fall sehr viel verdreht oder versucht schön zu reden. Vielleicht könnt ihr mir ein paar Vorschläge geben, welche ich meinen Berater fragen könnte.

Bin gespannt auf eure Meinungen!