Calculadoras de Financiamento - Cadê transparência?
Estou vendo pessoas compartilhando esse link para uma das calculadoras disponíveis.
Dando uma lida com cuidado, já noto algumas coisas:
Primeiro, a calculadora recebe a valorização do imóvel a partir de input de usuário. Te perguntar, vc usuário é a mãe dinah? Consegue ver o futuro? Se sim me passa os dígitos da Mega Sena pfv.
Esse é o mesmo problema do meu projeto (se basear em crescimento anual histórico passado para extrapolar ao futuro), só que ainda pior porque não tem sensibilidade ao histórico FipeZAP de cada cidade.
Aqui escrevi na imagem mesmo, mas essa calculadora toma muitas liberdades que inclinam a resposta para compra. Uma coisa que não achei: CADÊ O INDEXADOR DO CONTRATO??
O diabo está nos detalhes galera, uma das variáveis mais importantes será o indexador do contrato de financiamento, que não observo aqui. Essa decisão vai impactar e muito a progressão do seu saldo devedor e as prestações esperadas.
Uma outra coisa é o rigor né, veja o reajuste do aluguel por exemplo, usar um valor aleatório ao invés de compor a curva forward é uma simplificação grosseira. A ideia de usar a curva forward seria extrair as EXPECTATIVAS futuras para o determinado indexador.
Para demonstrar o meu desconforto:
Lembram da definição? "A linha Aluguel mostra o patrimônio de quem aluga e investe a entrada + a diferença mensal entre parcela e aluguel." Na equação tem esse termo + a diferença mensal entre parcela e aluguel, esse termo no final fica negativo, mas tá sendo subtraído do patrimônio, oq faz o patrimônio do aluguel descer (?).
Como que isso faz sentido? Sua carteira investimento está a mesma.
Comparação com meus resultados:
Insira o valor do seu bem: R$ 400000.00
Periodicidade de pagamentos (Mensal, Anual, etc.): Mensal
Insira o número de períodos: 30
% do bem a ser pago de entrada: 20 -> 80mil
Taxa (em %) ofertada: 10.5
Indexador desejado (IPCA, IGP-M, etc.): TR -> Na outra calculadora não tem
% do CDI para investimento (ex: 100): 100 -> A outra vê uma rentabilidade fixa
É um imóvel? (Sim/Não): sim
Tipo de imóvel (Residencial, Comercial): Residencial
Número de quartos (Total, 1, 2, 3, 4): 2
Área do imóvel (m²): 50
Mercado/Localidade (Brasil, São Paulo, Rio de Janeiro, etc.): Rio de Janeiro
Valor do Aluguel Mensal: R$ 2500 -> Config Quinto Andar Imóveis na Tijuca
Foco da análise (Morar/Investir): Morar
IPTU mensal (padrão: 0): R$ 65
Condomínio mensal (padrão: 0): R$ 600
Seguro mensal (padrão: 0): R$ 100
Taxa de manutenção -> % do valor do imóvel/ano (padrão: 1.0): 1.0
ITBI em % (padrão: 2.0): 2.0
Custos de cartório - Escritura + RGI em % (padrão: 2.0): 2.0 -> + ITBI = 4%
Comissão de venda em % (padrão: 6.0): 6.0
IR sobre ganho de capital em % (padrão: 15.0): 15.0
Indexador do reajuste de aluguel (IPCA/IGP-M/FipeZAP): IGP-M
Informações do Imóvel (FipeZAP)
Tipo: Residencial | Quartos: 2 | Área: 50.0 m² | Mercado: Rio de Janeiro
Preço médio de venda (R$/m²): R$ 9,306.30
Valor estimado do imóvel (venda): R$ 465,314.88
Imóvel está sendo vendido abaixo do valor de mercado em: R$ 65,314.88
Preço médio de locação (R$/m²): R$ 50.37
Aluguel estimado do imóvel: R$ 2,518.46
Imóvel está sendo alugado abaixo do valor de mercado em: R$ 18.46
[FipeZAP Venda] CAGR mensal histórico: 0.5857% (7.03% a.a. aprox)
[FipeZAP Locação] CAGR mensal histórico: 0.5695% (6.83% a.a. aprox)
[Curva Forward] Resumo: 360 meses gerados para TR
Taxa média mensal: 0.1614%
Taxa anualizada média: 1.95%
Acima, vemos a curva Forward do CDI.
Fluxos de Caixa Resultantes:
Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Morar
Price Corrigida (Projeção)
Métrica Valor
-----------------------------------------------------------------------
Cenário A: Comprar Financiado
Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0) R$ 96,000.00
Entrada R$ 80,000.00
ITBI R$ 8,000.00
Cartório (Escritura + RGI) R$ 8,000.00
Total Prestações R$ 1,407,729.20
Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond) R$ 1,026,494.94
Total Renda (Morar) R$ 0.00
Valor Imóvel Final R$ 3,273,652.51
(-) Comissão de Venda R$ 196,419.15
(-) Custo Fiscal (inclui juros pagos) R$ 1,335,726.07
(-) IR Ganho de Capital R$ 261,226.09
= Valor Terminal Líquido Imóvel R$ 2,816,007.27
+ Saldo Invest. Líquido (A) R$ 392,405.34
Riqueza Terminal A R$ 3,208,412.60
Cenário B: Alugar + Investir
Investimento Inicial (Entrada + Aquisição) R$ 96,000.00
Total Aluguéis Pagos R$ 2,010,470.23
Total Custos Moradia B (Alug+IPTU+Cond) R$ 2,545,255.31
Aluguel Final (mês 360) R$ 10,793.73
Saldo Bruto Carteira R$ 6,653,928.13
(-) IR (FIFO Regressivo) R$ 969,161.54
Riqueza Terminal B R$ 5,684,766.59
Decisão
Riqueza Terminal A (Nominal) R$ 3,208,412.60
Riqueza Terminal B (Nominal) R$ 5,684,766.59
VP Riqueza Terminal A R$ 73,918.14
VP Riqueza Terminal B R$ 130,970.50
Vencedor: Alugar (Diferença Nominal: R$ 2,476,353.99 | VP: R$ 57,052.35)
Alugar ganhou... Vamos ver se acontece o mesmo na SAC.
Fluxos de Caixa — Comprar vs. Alugar -> Foco: Morar
SAC Corrigida (Projeção)
Métrica Valor
-----------------------------------------------------------------------
Cenário A: Comprar Financiado
Entrada + Custos de Aquisição (Mês 0) R$ 96,000.00
Entrada R$ 80,000.00
ITBI R$ 8,000.00
Cartório (Escritura + RGI) R$ 8,000.00
Total Prestações R$ 1,035,098.03
Total Custos Propriedade (seg+manut+iptu+cond) R$ 1,026,494.94
Total Renda (Morar) R$ 0.00
Valor Imóvel Final R$ 3,273,652.51
(-) Comissão de Venda R$ 196,419.15
(-) Custo Fiscal (inclui juros pagos) R$ 1,023,614.55
(-) IR Ganho de Capital R$ 308,042.82
= Valor Terminal Líquido Imóvel R$ 2,769,190.54
+ Saldo Invest. Líquido (A) R$ 1,382,658.81
Riqueza Terminal A R$ 4,151,849.34
Cenário B: Alugar + Investir
Investimento Inicial (Entrada + Aquisição) R$ 96,000.00
Total Aluguéis Pagos R$ 2,010,470.23
Total Custos Moradia B (Alug+IPTU+Cond) R$ 2,545,255.31
Aluguel Final (mês 360) R$ 10,793.73
Saldo Bruto Carteira R$ 7,791,573.54
(-) IR (FIFO Regressivo) R$ 1,135,871.40
Riqueza Terminal B R$ 6,655,702.13
Decisão
Riqueza Terminal A (Nominal) R$ 4,151,849.34
Riqueza Terminal B (Nominal) R$ 6,655,702.13
VP Riqueza Terminal A R$ 95,653.84
VP Riqueza Terminal B R$ 153,339.74
Vencedor: Alugar (Diferença Nominal: R$ 2,503,852.79 | VP: R$ 57,685.89)
Alugar ganhou de novo... Muito cuidado com essas calculadoras galera, a intenção de algumas parece ser estimular você a comprar ao invés de te informar.
Nesse caso, meus 2 testes discordaram dos resultados expostos no site. Qualquer dúvida vamos conversar! Deixa um comentário ai. Abs!
Posted May 8, 2026, 3:44 PM UTC