MFH mit ca. 8 % Bruttorendite – gutes Investment oder übersehe ich große Risiken?

Hallo zusammen,

ich prüfe aktuell den Kauf eines voll vermieteten Mehrparteienhauses und würde gerne ehrliches Feedback bekommen. Bitte gerne kritisch auseinandernehmen.

Es wäre mein erster Immobilienkauf in dieser Größenordnung. Ich plane das Objekt privat zu halten und selbst zu verwalten. Habe aber immensen Respekt vor dieser hohen Verschuldung.

# Eckdaten

* Mehrparteienhaus / Renditeobjekt in einer kleineren Stadt

* ca. 12–15 vermietete Einheiten

* mehrere Gebäudeteile auf einem Grundstück

* zusätzlich ein Haus auf dem Grundstück

* aktuell voll vermietet

* Grundstück ca. 700 m²

* Grundstück stark bebaut

* Zugang zu einem hinteren Grundstücksteil erfolgt über ein gesichertes Wegerecht über ein Nachbargrundstück

* bei einzelnen kleinen Einheiten gibt es eine baurechtliche Unsicherheit bezüglich der Nutzung als Wohnraum / Wohnfläche. Umwidmung soll angeblich durch Verkäufer durchgeführt werden. (auch nach Verkauf würde er das auf eigene Kosten lösen)

Gerade der letzte Punkt ist für mich einer der größten Risikofaktoren.

# Kaufpreis und Finanzierung

* Kaufpreis: ca. 1,1 Mio. € (Gutachten hat die Immobilie auf 1,25 Mio. € geschätzt und dabei die Flächen ohne offizielle Umwidmung nicht miteingerechnet)

* Kaufnebenkosten: ca. 85.000–90.000 €

* Gesamtkosten: ca. 1,17 Mio. €

* Darlehen: ca. 1,0 Mio. €

* Eigenkapitalbedarf: ca. 170.000 €

* Zinssatz: 4 %

* Anfangstilgung: 1,5 %

* monatliche Kreditrate: ca. 4.500 €

* Zinsbindung: 10 Jahre

# Mieteinnahmen

* Jahreskaltmiete: ca. 95.000 €/Jahr

* Bruttorendite: ca. 8 %

Vor nicht umlagefähigen Kosten, Rücklagen, Instandhaltung, Leerstand und Steuern ergibt sich grob:

Cashflow vor weiteren Kosten: ca. 40.000 €/Jahr

Das sieht auf den ersten Blick sehr attraktiv aus, aber mir ist bewusst, dass hier noch viele echte Kosten fehlen.

# Steuerliche Struktur / AfA

* Geplant ist eine Kaufpreisaufteilung mit ungefähr:

* Grundstück: ca. 100.000 €

* Gebäude: ca. 935.000 €

* Inventar / bewegliche Gegenstände: ca. 45.000 €

* Daraus ergäbe sich eine jährliche Abschreibung von ungefähr:

* Gesamt-AfA grob: ca. 23.000 €/Jahr

Mir ist klar, dass eine solche Kaufpreisaufteilung plausibel dokumentiert werden muss und vom Finanzamt kritisch geprüft werden kann. Gerne auch hierzu Ideen und Erfahrungen teilen.

# Möglicher Zusatzhebel

Das Objekt hätte eventuell Potenzial für eine PV-Anlage mit Mieterstrommodell, weil viele Einheiten vorhanden sind und ausreichend Dachfläche vorhanden sein dürfte. Das sehe ich aber erstmal nur als Bonus, nicht als Grundlage des Investments. Habt ihr dazu Erfahrungen?

Was aus meiner Sicht für den Deal spricht

* Hohe Bruttorendite

* Rund 8 % auf den Kaufpreis wirkt für Deutschland stark.

* Positiver Cashflow trotz aktuellem Zinsniveau

* Die Miete deckt die Finanzierung deutlich.

* Voll vermietet

* Einnahmen laufen direkt ab Kauf.

* Mehrere Einheiten

* Mietausfall einzelner Einheiten trifft nicht sofort das ganze Objekt.

* Steuerlich interessante AfA

* Hoher Gebäudeanteil und separates Inventar könnten steuerlich vorteilhaft sein.

* Selbstverwaltung möglich

* Dadurch könnten Verwaltungskosten reduziert werden.

* Zusatzpotenzial durch PV / Mieterstrom

# Was mir Sorgen macht

* Baurechtliche Unsicherheit bei einzelnen Einheiten

* Wenn bestimmte Flächen nicht sauber als Wohnraum genehmigt sind, kann das die Miete, Bewertung und Nutzbarkeit stark beeinflussen.

* Hohe Rendite kann ein Warnsignal sein

* 8 % gibt es meistens nicht ohne Grund. Mögliche Gründe: Lage, Zustand, Mieterstruktur, Sanierungsstau oder rechtliche Risiken.

* Kleinstadtlage

* Wiederverkaufbarkeit, Mietsteigerungen und Nachfrage sind schwieriger einzuschätzen als in Großstädten.

* Stark bebautes Grundstück

* Kann bei Sanierung, Brandschutz, Leitungen, Dach, Statik und Fluchtwegen kompliziert werden.

* Wegerecht über Drittgrundstück

* Rechtlich gesichert, aber trotzdem ein potenzieller Konflikt- und Wertminderungsfaktor.

* Instandhaltung noch nicht final bewertet

* Bei 12–15 Einheiten können Dach, Heizung, Elektrik, Leitungen oder Brandschutz schnell sehr teuer werden.

* Zinsrisiko nach 10 Jahren

* Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt eine hohe Restschuld.

* Mietsteigerungen nicht garantiert

* Die Rendite sieht nur dann dauerhaft sehr gut aus, wenn die Mieten stabil bleiben oder rechtlich sauber angepasst werden können.

* Verwaltungsaufwand

* Das ist kein passives Investment. Viele Einheiten bedeuten viele kleine Themen.

* Kaufpreisaufteilung / Inventar / AfA

* Steuerlich interessant, aber nur, wenn realistisch.

# Fragen an euch

1. Wie kritisch würdet ihr die baurechtlich unklare Nutzung einzelner Einheiten sehen?

2. Würdet ihr verlangen, dass die Genehmigung vor Kauf vollständig geklärt ist? Verkäufer meinte, dass das Gutachten ohne die Genehmigungen erfolgt ist und ich mir daher keine Sorgen machen müsse. Seine Frau kam mit dem Spruch "gekauft wie gesehen".

3. Falls die Klärung erst nach Kauf erfolgen soll: Welche Absicherung wäre sinnvoll?

4. Kaufpreiseinbehalt, Rücktrittsrecht, Vertragsstrafe, Verkäuferhaftung?

5. Welche jährliche Instandhaltungsrücklage würdet ihr bei so einem Objekt mindestens ansetzen?

6. Wie würdet ihr Wegerecht, starke Bebauung und komplizierte Gebäudestruktur bewerten?

7. Ist eine Finanzierung mit ca. 1 Mio. € Darlehen bei knapp 4 % Zins und 1,5 % Tilgung aus eurer Sicht angemessen oder zu aggressiv?

8. Welche Unterlagen würdet ihr vor Kauf zwingend prüfen?

9. Würdet ihr PV/Mieterstrom als sinnvollen Bonus sehen oder erstmal komplett ignorieren?

10. Kaufpreisaufteilung: Im Umfeld gibt es Flächen für 185€ pro m² aber auch Flächen für 55€ pro m². Auf wie viel kann ich maximal den Grundstückspreis mindern, wenn die Immobilie nur durch Vermietung ihren Wert erlangt hat? Ist 150€ pro m² argumentierbar beim Finanzamt?

Danke euch. Ich freue mich über kritisches Feedback und Erfahrungen.

# Kurzfassung:

Ich prüfe ein voll vermietetes MFH.

* Kaufpreis ca. 1,1 Mio. €

* Gesamtkosten inkl. Nebenkosten ca. 1,17 Mio. €

* Darlehen ca. 1,0 Mio. €

* Rate ca. 4.500 €/Monat

* Jahreskaltmiete ca. 95.000 €

* Bruttorendite ca. 8 %

* Cashflow vor Instandhaltung/Kosten/Steuern ca. 40.000 €/Jahr

* ca. 12–15 Einheiten

* voll vermietet

* stark bebautes Grundstück

* Zugang zu hinterem Bereich über Wegerecht

* einzelne Einheiten baurechtlich eventuell nicht sauber als Wohnfläche genehmigt