Prendre en compte la véranda dans le total M2?

Nous avons visité (plusieurs fois une maison des années 50 nécessitant pas mal de travaux) de 96m2 + 30m2 d'une véranda en aluminium (avec volet électrique et toit opaque).

Premier jour de visite on a senti la chaleur dans ma véranda, la seconde visite ils avaient fermé les volets et on a pas senti la chaleur (mais bon dans le noir).

Ils ont installé un climatiseur chaud/froid dans la véranda et la considère comme chauffé donc comptabilisé dans les M2 de la maison.

Sauf que là on est sur 1/3 de la maison au prix fort du M2 total espace véranda 129k).

Il y a un super jardin, des aménagements sur la parcelle (petit chalet non isolé), carport, et bien placé dans la ville (M2 autour des 3900/M2 selon dvf).

Aujourd'hui la maison serait autour des 4300€ au M2.

Nous avons commencé les discussions pour faire une offre et indiqué qu'on ne peut pas prendre en compte la véranda comme une pièce de la maison car non isolé notamment.

Limite celle-ci casse la luminosité de la maison (en passant) elle est de bonne qualité mais défaut d'étanchéité repéré entre le mur et celle ci entraînant problème d'humidité sur une pièce de la maison.

Avec cette affaire si je supprime la véranda des M2 je suis sur un M2 d'une maison dans un beau quartier de la ville est habitable correctement (pas de travaux ou très peu) ici il y a encore de la reno (DPE F), casser quelques mur et une cuisine à mettre à jour (+électricité à remettre au norme).

Donc un peu de mal encore à comment prendre en compte celle-ci dans le calcul pour faire une offre raisonnable et compréhensive.

Si vous avez des infos dessus je suis preneur.

Récap:

- maison année 50 de 96m2 + 30m2 de véranda avec bloc climatiseur

- prix au M2 qui prends en compte celle ci comme si c'était une pièce de la maison. (Estim à 129k avec le taux M2 de vente aujourd'hui)

- comment montrer à l'agent et vendeur (héritiers) que c'est pas réalisable pour faire une offre au meilleur prix.