J'ai du mal à comprendre pourquoi l'investissement immobilier est sous-estimé

Je précise que je ne suis pas suffisamment informé sur le domaine n'ayant pas effectué ce type de placement, je cherche juste à comprendre. Je lis souvent sur certains subs que le placement immobilier n'est pas aussi intéressant et rentable qu'un DCA etf par exemple. De mon point de vue, même en prenant en compte les charges d'entretien, taxes et taux d'occupation, le mécanisme d'effet de levier me semble largement effacer ces contraintes même avec un taux de rentabilité moins élevé par rapport à un DCA qui se limite à la capacité d'épargne. Avec l'immobilier, il est possible d'emprunter 2,5,7... fois ce qu'on possède en trésorerie et parfois équilibrer le remboursement d'emprunt avec les loyers perçus.

C'est peut-être une vision très triviale et simpliste.

Pouvez-vous éclairer ma lanterne ?