Bonjour à tous,

Je viens chercher des avis et surtout des retours d'expérience sur un arbitrage crédit/investissement qu'on envisage avec ma compagne concernant nos crédits immobiliers.

Notre situation

On a actuellement 3 prêts en cours, pour environ 211 k€ de capital restant dû :

• 120 k€ à 1,48 %, avec encore 20 ans
• 12 k€ à 0,50 %, avec encore 20 ans
• 78 k€ à 2,53 %, avec encore 22 ans

Soit environ 1 040 € de mensualités, auxquelles s'ajoutent 68 € d'assurance.

Nos contrats permettent de suspendre temporairement les échéances et de moduler les mensualités. Du coup, on se demande s'il ne serait pas plus intéressant de réduire temporairement nos remboursements et d'investir la différence en bourse.

L'idée

Le principe serait assez simple : profiter du faible coût de nos crédits pour dégager de la capacité d'épargne et investir 100 % de cette somme en DCA sur un ETF MSCI World via nos PEA. Ca se ferait en deux phases :

1. Suspension pendant 6 mois (clause de notre contrat de prêt)

On suspendrait totalement les mensualités pendant 6 mois, ce qui permettrait de dégager environ 6 240 € à investir immédiatement sur le PEA.

2. Puis modulation à -30 % pendant 5 ans (également dans les clauses)

Ensuite, on passerait les mensualités au minimum autorisé, soit environ 30 % de moins, ce qui dégagerait autour de 312 € supplémentaires par mois.

Cette somme serait investie automatiquement chaque mois sur le MSCI World pendant 60 mois.

Au terme des 5 ans, on aurait utilisé l'allongement de durée maximal prévu par les contrats, soit environ 3 ans supplémentaires.

Ce que donnent mes calculs

Sur 5 ans, cela représente environ 25 000 € de capital qui ne serait pas remboursé mais investi :

• 6 240 € grâce aux 6 mois de suspension
• 312 € × 60 mois = 18 720 €
• soit environ 25 000 € au total

En contrepartie, j'estime le surcoût de l'opération à environ 7 200 € :

• environ 4 700 € d'intérêts supplémentaires liés à l'allongement des prêts
• environ 2 450 € d'assurance emprunteur supplémentaire

Si je projette ensuite les sommes investies sur 20 ans avec une hypothèse de 7 % de rendement annuel moyen, j'arrive à environ 83 800 € de capital. (j'ai aussi fait des simulations à 5%, 4%, mais peu importe, la logique est la même, seul le gain potentiel baisse).

Une fois le surcoût des crédits et de l'assurance déduit, cela donnerait donc un gain théorique d'environ 51 600 € (mais au moins quelques dizaines de milliers d'euros si les résultats sont moins intéressants).

Évidemment, les 7 % ne sont qu'une hypothèse de rendement et le résultat réel peut être très différent. Il y a aussi toute la question de la volatilité et du risque de l'opération, on est plutôt réaliste et OK avec ça. Enfin, je suis conscient qu'on peut se taper un petit bear market les périodes qui précèdent la "sortie théorique". En ce sens, je tiens à préciser que nous ne sommes pas pressés, on voit plus ça comme une forme d'optimisation de notre prêt, et nous sommes prêts à sortir à horizon même 25 ans (voire, laisser l'argent sur le PEA pour en tirer une rente).

L'idée derrière l'opération est simplement de profiter du différentiel entre le coût relativement faible de notre dette et le rendement espéré à long terme d'un ETF de ce type.

Mes questions

1. Est-ce que vous voyez des angles morts dans le raisonnement ? Assurance, frais, ou conditions cachées, fiscalité, etc.
2. Pour ceux qui ont déjà utilisé les possibilités de modulation ou de suspension d'échéances, notamment au Crédit Agricole, est-ce que ça s'est fait facilement ?
3. Est-ce que vous appliqueriez la modulation à tous les prêts, y compris celui à 2,53 %, ou est-ce que vous laisseriez celui-là se rembourser normalement et ne joueriez que sur les prêts à 1,48 % et 0,50 % ?

Je cherche surtout des avis un peu contradictoires : si vous voyez une bonne raison de ne pas faire ça, je suis preneur. 🙂