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Ich hab mich die Tage ins Garagenmietrecht eingelesen, weil ein Bekannter seine Garage vermieten wollte und im Netz nur Vorlagen gefunden hat, bei denen man am Ende doch zahlen soll. Dabei bin ich über ein paar Sachen gestolpert, die mir vorher nicht klar waren.

Das Wichtigste zuerst. Es macht einen großen Unterschied, ob Garage und Wohnung in einem Vertrag stehen oder in zweien. Steht beides in einem Vertrag, spricht eine Vermutung dafür, dass es ein einheitliches Mietverhältnis ist. Dann kann der Vermieter die Garage nicht isoliert kündigen, sondern müsste die Wohnung mitkündigen, und dafür braucht er ein berechtigtes Interesse. Zwei getrennte Verträge sprechen für zwei getrennte Mietverhältnisse, aber auch das ist nicht in Stein gemeißelt. Es kommt darauf an, ob beides nach dem Willen der Parteien zusammengehört, etwa weil die Garage auf demselben Grundstück liegt.

Zweitens die Kündigungsfrist. Wird die Garage getrennt vermietet, gilt § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB. Gekündigt werden kann spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Das sind grob drei Monate, aber anders gerechnet als bei einer Wohnung, und der Vermieter braucht dafür keinen Grund.

Drittens die Kaution. Die Grenze von drei Nettokaltmieten aus § 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei einer separat vermieteten Garage ist die Höhe frei vereinbar. Üblich sind ein bis zwei Monatsmieten, mehr ist aber nicht verboten. Wird die Garage zusammen mit der Wohnung vermietet, zählt sie zur Wohnraumkaution und fällt mit unter die Grenze.

Viertens die Schriftform. Ein Garagenmietvertrag ist auch mündlich wirksam. Nur wenn eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart wird, braucht es die Schriftform. Fehlt sie dann, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar.

Und noch etwas, das in Vorlagen ständig drinsteht und trotzdem nicht hält. Eine Klausel, die dem Mieter pauschal alle Reparaturen aufbürdet, ist in einem vorformulierten Vertrag unwirksam. Der Vermieter schuldet nach § 535 die Erhaltung der Mietsache, der Mieter zahlt nur, was er selbst kaputt gemacht hat.

Weil ich den Vertragstext am Ende sowieso hatte, ist ein kleiner Ersteller daraus geworden. [menschoderki.com/garagenmietvertrag](http://menschoderki.com/garagenmietvertrag) Ausfüllen, PDF oder Word herunterladen, kostet nichts und läuft im Browser.

Wo es aufhört. Es ist ein Muster für den Normalfall, also privat an privat und monatlich zahlbar. Gewerbliche Vermietung mit Umsatzsteuerausweis, Werkstattnutzung, mehrere Mieter als Gesamtschuldner oder ein Stellplatz, der zu einer Eigentumswohnung gehört und der Teilungserklärung unterliegt, sind damit nicht abgedeckt.

Garagenmietvertrag Ersteller / Muster