[Huurrecht - vrije sector] Al 2 jaar kapot plafond na lekkage + niet-onderbouwde €35/mnd voor zonnepanelen + toch max. huurverhoging

Hoi allemaal, ik zoek advies over een aantal zaken die tegelijk spelen met mijn verhuurder. Het gaat om een appartement in de stad, energielabel D, contract van vóór de invoering van de puntentelling (WWS) en destijds al in de dure/geliberaliseerde particuliere sector afgesloten.

1. Lekkage en ingestort plafond badkamer (jaar 1), nooit volledig hersteld

Al bij de bezichtiging, vóórdat we het huurcontract tekenden, was er een vochtvlek zichtbaar. De verhuurder gaf toen aan dat deze weggewerkt zou worden vóór de sleuteloverdracht. In het eerste jaar van onze huur heeft de verhuurder mechanische ventilatie in de badkamer laten aanbrengen, omdat die daar ontbrak. In datzelfde jaar werd ook een lekkage ontdekt en is het plafond van de badkamer naar beneden gekomen. Het is toen deels hersteld, maar nooit afgemaakt vanwege aanhoudende lekkageproblemen. Concreet gevolg: we zitten al die tijd zonder groot licht in de badkamer, enkel het kleine lampje bij de spiegel werkt.

Door discussie tussen verzekeraar en eigenaren (het gaat om een VvE-gebouw) is de oorzaak van de lekkage lastig vast te stellen, waardoor het steeds niet structureel wordt opgelost. Dit speelt nu 2 jaar.

Daarnaast: ook plafond en muur van de woonkamer hebben vochtschade.

We hebben alle communicatie met data en foto's bewaard, en staan open voor inspecties/controles aan huis.

2. Geen huurverhoging in jaar 1, wel maximale huurverhoging dit jaar

In het jaar van de lekkage/instorting kregen we geen huurverhoging. Dit jaar, terwijl het plafond nog steeds niet is afgemaakt, kregen we wel de maximale huurverhoging.

3. WTW-installatie geplaatst, kosten en €35/maand voor zonnepanelen zonder onderbouwing

Vanwege de vochtproblemen/schimmel heeft de verhuurder een WTW-systeem (mechanische ventilatie met warmteterugwinning) laten aanleggen. Dit is nooit naar ons verrekend, maar ook nooit met ons gecommuniceerd of afgestemd of we dit wel wilden. Het is voor ons wel een klein pluspunt: door condensproblemen in de winter (in combinatie met slechte ramen) kunnen we hierdoor luchten zonder de ramen op kiepstand te hoeven zetten.

Daarnaast wil de verhuurder nu standaard €35/maand extra gaan rekenen voor zonnepanelen, zonder enige onderbouwing (geen aantal panelen, geen investeringsbedrag, geen afschrijvingstermijn, geen berekening van energiebesparing). Achtergrond: de VvE moet verduurzamen vanwege een lening, met een boete bij niet-verduurzamen. Ook moet de meterkast vervangen worden omdat die niet compatibel is met de zonnepanelen. Onderhoud (meterkast) en verplichte verduurzaming (zonnepanelen) lijken hier door elkaar te lopen in de kostenopbouw.

Wij betalen zelf de energierekening, dus de opbrengst van de zonnepanelen zou in principe in ons voordeel moeten zijn. Alleen: in de offertes die we hebben gezien, zit er ook een variant zonder slimme meter bij. Dat lijkt ons belangrijk in verband met salderen — zonder slimme meter kunnen we de opgewekte stroom niet verrekenen met ons verbruik, waardoor het voordeel van de zonnepanelen voor ons als energierekening-betaler mogelijk (deels) wegvalt.

We hadden tot vandaag enkel rechtsbijstand voor werkgerelateerde zaken en niet woon gerelateerd.

Wat ik wil weten

Aangezien we vrije sector zijn en het contract van vóór de puntentelling is: kan de Huurcommissie hier iets voor ons betekenen, of moeten we sowieso naar de kantonrechter voor de vochtschade/lekkage? (Ons contract vermeldt mogelijk een adviesclausule voor de Huurcommissie — moeten we daarnaar op zoek?)

Is een niet-afgemaakt plafond (2 jaar zonder groot licht in de badkamer) door aanhoudende lekkage een sterke zaak voor huurverlaging of een vordering tot herstel?

Doet het ertoe voor onze positie dat de oorzaak van de lekkage onduidelijk is door discussie tussen verzekeraar/eigenaren? Of blijft de verhuurder gewoon jegens ons aansprakelijk ongeacht die interne discussie?

Kunnen we de huurverhoging van dit jaar met succes aanvechten gezien het langlopende, onopgeloste gebrek?

Hoe staan we tegenover de WTW-kosten en de aparte €35/maand voor zonnepanelen — mag dit zomaar, gemengd en zonder specificatie, doorberekend worden?

Maakt het uit dat wij de energierekening betalen en dus zelf de opbrengst van de zonnepanelen zouden moeten voelen, terwijl er ook een offerte-variant zonder slimme meter (dus zonder saldering) langskomt? Kunnen we eisen dat er wél een slimme meter/salderingsmogelijkheid is voordat we akkoord gaan met de €35?

Zijn er valkuilen (zoals huur opschorten) die we moeten vermijden?

Alvast bedankt voor het meedenken!