Invertí en inmuebles a través de la bolsa (O - REIT), esta es la razón

Cuando realicé un post con el desempeño de mi pequeño fondo que inicié en 2022, la composición del portafolio fue un comentario que llamó mucho la atención, allí di un poco de información de cada posición que tomé, así que en este tipo de post me gustaría ahondar un poco en cada una, desde la mas reciente a la mas antigua.

Este fue el post sobre mi desempeño: Les comparto mi progreso.
Otro post: ¿Porqué invertí en bonos de EEUU?

Este post puede ser algo un poco mas avanzado sobre inversiones pero creo que puede ser un tema interesante para aprender a invertir en valor, debatir y comentar.

Esta inversión fue en un REIT (Real Estate Investment Trust) llamado Realty Income (ticker: O). Compré solo 2 participaciones, ambas el 22-07-2024, estas dos compras ocupan la posición mas pequeña de todo el fondo con un 0.58%.

La razón y tesis de inversión es que en general los REIT son sensible a los cambios de las tasas de interés de los bancos centrales, en este caso, de la FED. Como ha dicho su director Jerome Powell, la FED planea bajar tasas y esto le favorece a los activos que tienen deuda como los activos inmobiliarios (de los que está compuesto un REIT) ya que podrán refinanciar sus deudas a intereses mas bajos y con esto mejorar sus márgenes de ganancias.

Me llamó la atención por tres razones. La primera es que ha promediado en los últimos 20 años un +13% anual de rendimiento, compuesto de valorización + dividendos. La segunda es que este REIT invierte específicamente en locales que le alquilan al sector retail de buena calidad para combatir la inflación (Walmart, Decathlon, Dollar Tree, Dollar General, Starbucks, farmacias, y otros). Y la tercera es que como estas tiendas retail suelen ser tan estables, la ocupación de sus propiedades es muy alta, promediando un 98% en los últimos 24 años. Esto "garantiza" buenos resultados con baja volatilidad. Esta inversión aún con sus proyecciones de crecimiento del 8 al 11% anual, me sirve como una más para superar el 10% anual que promedia el S&P500 aportándole estabilidad al fondo.

No suelo invertir en compañías o ETFs dividendos, estoy mas orientado a la valorización de activos. Sin embargo, este REIT en especifico al ser considerado Dividend Aristocrat (empresas con excelentes track records en dividendos) me permite diversificar solo un poco el resto de activos que tengo (casi nada de dividendo y mucha mas volatilidad a corto plazo). Igual que TLT, me entrega algo de diversificación a la renta variables "tradicional" comprado a buenas valoraciones (un REIT usualmente se valora usando el ratio Value/EBITDA) y aprovechando que las tasas de la FED probablemente bajarán.