Immobilier : des prix totalement déconnectés des fondamentaux?
Posted Oct 1, 2019, 1:32 PM UTC
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Vraiment intéressant, j'ai trouvé.
Il dit notamment que la hausse est une tendance de fond, de long terme, et qu'elle est internationale. Même si les prix semblent délirants, l'attrait pour les centre-villes de métropoles devrait continuer à progresser à long terme.
Il exprime également son intuition que parmi les gilets jaunes il y a ceux qui ont acheté à taux réduits des maisons éloignées des centre-villes, et que ceux-là voient la valeur de leurs biens se déprécier à la faveur des hausses de carburant, ce qui génère un sentiment d'impuissance.
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Se serait bien d'expliquer pourquoi le prix de la location n'a absolument pas divergé de sa tendance longue par rapport aux revenus, à la différence du prix du foncier qui a largement dépassé x2 de cette même tendance, dans les grandes métropoles. Cette hausse est imputable à 100% a l'augmentation de l'encours de crédit (200M à 1200M en 20 ans, en France et d'une manière similaire dans les pays où les prix ont progressé). L'avenir des prix de l'immobilier ne dépend que du crédit qu'on distribuera ou non, dans le futur ; pour le moment, effectivement tout laisse à penser que ça peut continuer, mais dans le même temps ce niveau d'endettement est un risque croissant pour la résilience de l'économie en cas de choc, inflationniste en particulier.
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Ne peut-on pas considérer que les taux bas sont en grande partie responsable de cette flambée ? On voit désormais des gens avec des revenus très limités accéder très tôt à la propriété, du moins c'est la sensation que j'ai !
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Tout à fait, inutile de chercher des explications compliquées, la facilité d'accès au crédit est une cause bien suffisante ; impliquant, baisse des taux, augmentation des durées, exigences plus faibles que les décennies précédentes (apport, etc). J'ai envie de dire le reste, c'est soit du détail, soit des causes secondaires. Par contre, il est difficile de prévoir comment cet accès au crédit évoluera encore, dans la mesure où le taux négatif est possible... on a du mal à voir les limites.
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11k net de revenues pour se payer un 75m2 à Paris ? Ça me semble aberrant comme chiffre, c’est la réalité ?
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Oui c'est réaliste. Sauf qu'en fait en pratique 90% des gens qui achètent le font avec un fort apport (apport moyen 155k€ à Paris...) provenant soit d'un appartement vendu soit d'une aide familiale / héritage...
Autant dire que pour les primo accédants sans héritage, c'est aujourd'hui quasi impossible d'acheter ce type de surface
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c'est vite compté, 10k le m^2, 75 m^2 représente environ 75 salaires soit 6 années de paie. si les 11k dont on parle est un salaire net aprés IR on tape facile un TMI de 25%, le gars doit donc émarger en brut à 11 / 0.75 / 0.75 soit 20k brut / mois, 240k brut / an. autant dire que beaucoup de directeurs n'ont même pas ça.
bref a moins d'avoir un capital solide, un tel salaire ne suffirait pas pour rentrer dans ses frais avant un long moment.
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Effectivement les chiffres font sense.
Je pense être un peu déconnecté des salaires parisiens, un foyer à 11k net corresponds au bas mot à un couple gagnant 100k chacun, et je connais peu de gens qui gagnent ce types de montants à Paris, même des cadres sup, même de grande écoles, même à 7/8 ans d’expérience.
75m2 c’est pas très grand non plus dans l’absolu, et il y en a un paquet à Paris, je suis surpris par la quantité de gens à très hauts revenues pour acheter ces biens. Et je parle pas des appartements Haussmmaniens à 150m2+...
A 240k j’aurais les boules de vivre dans un 75m2... Au Moyen Orient ma résidence principale de 130m2 m’a coûté moins de 2 an de salaire du foyer, je compare ce qui est pas comparable mais son prix à la location est pourtant à peu près équivalent à un 75m2 à Paris, ce qui montre que en terme de KPIs le marché Parisien est effectivement très surprenant.
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dans la démonstration que j'esquisse dans la file de discussion, on considére que le gars consacre l'ensemble de ses 11k a payer son bien immobilier. bien sur c'est impossible, il peut y avoir une charge de famille et plus vraisemblablement il doit conserver de quoi vivre. pour un profil de ce type la banque n'autorisera pas de s'endetter à plus de de 40-45% de ses revenus.
comptons à nouveau large et considérons 50%. ca veux dire que pour payer son bien il lui faudrait 12,5 ans si il emprunte à taux nul, sans s'assurer (c'est impossible) et il faut ajouter à cela les taxes foncières, les charges pour le bien etc ...
autant dire que pour un célibataire l'achat n'est possible que sur au minimum 20 ans. il serait vraisemblablement rentable vs. location sur une durée similaire (le même bien doit se louer 2.5k).
la seule possibilité est d'avoir un apport conséquent, soit du capital accumulé par les générations précédentes, soit résultant de la vente d'un bien (secondo accédant). dans la deuxiéme option le raisonnement nous améne à constater que ce serait que des secondo qui achétent à Paris en se refilant les biens.
et là on constate qu'il y a des sortants (la plupart du temps aprés un décés, parfois aussi pour des personnes qui s'exilent de Paris) mais qu'il ne peut pas y avoir d'entrants primo-accédants autrement que via l'héritage de sommes importantes.
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De mon point de vue ces explications très réalistes me font penser que c’est un marché plutôt dangereux, alimenté par des investisseurs qui le considère comme sans risque.
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11k pour un ménage oui. C’est très certainement très proche de la réalité. Avec moitié moins on a pu acheter moins de surface à Asnières il y a 5 ans
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Je n'ai pas regardé la vidéo, mais ca me paraît un peu élevé quand même. Quel est le prix du 75m2 ?
Pour emprunter 800k sur 25 ans, il faut environ 8000 de revenus net. Avec un petit apport, cela devrait être suffisant pour acheter un 75m2 dans pas mal de quartiers parisiens.
Bien sûr, on parle pour un foyer, donc pour un couple cela veut dire que chacun gagne 4000, ce n'est pas délirant comme salaire pour des cadres. Par contre, 75m2 ce n'est pas grand pour une famille, on est à peu près dans cette situation mais on cherche en banlieue proche pour avoir plus de surface.
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Trés interessant effectivement. J'ai juste un doute sur sa thèse que le prix croissant du transport impose que les centre-villes se renchérissent. A priori, avec la dématérialisation de l'économie et l'augmentation du travail tertiaire à domicile, on pourrait compenser l'enchérissement du transport par une diminution des besoins de mobilité, et donc un tassement de la demande de logement dans les centres d'activité.
C'est ce que je constate dans mon labo, où de plus en plus de gens travaillent de chez eux, parfois même en province, et ne viennent au bureau qu'à l'occasion. Justement parce qu'ils n'ont pas les moyens d'habiter près du bureau, et que les moyens modernes de communication leur permettent de travailler.
Bien que je sois plutôt d'accord sur le principe, le télé travail peine tellement à se mettre en place que les effets que tu cites ne pourront être en place que dans quelques années. Je bosse pourtant dans l'IT, le milieu ou le télétravail parait presque le plus évident, et parmi les clients chez qui je bosse/ait bossé très peu l'autorisent.
Je suis dans le même cas que toi. J'ai fait 3 boites d'informatiques, et aucune n'autorise le télétravail (ou dans des circonstances très exceptionnelles). Je commence à douter que ça se généralise autant qu'on l'espérait il y a quelques années.
Je suis pas trop d'accord avec toi mais plutôt avec lui. Tu peux pas mettre tout le monde en télé-travail, je suis ouvrier en industrie si je viens pas au boulot ce soir la machine ne tournera pas ! Pareil pour les métiers de services. Et le problème c'est que ça touche les mêmes types de personnes métiers à faible valeur ajoutée ou avec très peu de diplômes. Et qui sont nombreux en France.
Du coup tu ne travailles certainement pas en centre-ville.
C'est moins vrai pour les services à la personne, certes.
Cela devient une minorité des emplois. Prend le métro par exemple: aujourd'hui les rames des lignes 1 et 14 sont contrôlées depuis un poste central, qui d'ailleurs (sauf motif de sécurité) pourrait très bien être n'importe quel PC sur internet.
Pour les emplois à faible valeurs ajoutée du type services à la personne, justement à cause du renchérissement des transports, ils sont condamnés à devenir des emplois de proximité.
les biens en centre ville ne sont pas achetables par des ouvriers. a Paris même des cadres sup ne peuvent s'appuyer sur leurs seuls salaire pour acheter. le capital et non le salaire est alors déterminant.
le télétravail rentre dans les moeurs. a mon boulot on peux facilement obtenir un jour de télé-travail par semaine et on a 8 jours / an de télétravail a domicile possible sans justification.
bientôt ce sera 2 jours / semaine. l'argument du transport cher ne me semble pas pertinent dans ce cadre. d'autant plus que les transports en commun ne peuvent pas voir leurs coûts exploser.
pour les travailleurs des campagnes oui, ils sont malheureusement, a l'image du japonais aprés l"éclatement de la bulle immobilière du Japon des 90s, piégés comme des rats: leurs biens ne s'apprécient plus et ils doivent toujours payer un crédit et de l'essence trop chére.
J'ai longtemps pensé comme toi ("devient une minorité des emplois"). Mais Je me suis rendu compte que j'avais tendance à projeter les réalités de ma vie à toute la France.
Je commence à réaliser maintenant que ma profession (thèse, ingénieur) et ma vie quotidienne dans une grande métropole cosmopolite, me placent dans une petite élite privilégiée qui s'ignore. (C'est peut être ton cas aussi?)
Le livre 'France Périphérique' du géographe Christophe Guilluy m'a un peu ouvert les yeux sur mes biais...
Je comprends ton argument. Maintenant, si on ne parle plus de "Paris / Province" mais "Centres villes / Périphérie", avec des transports qui coutent beaucoup plus cher, les centre ville garderont toujours un avantage de centralité : accès à la culture, aux bars sympas, commerces accessibles à pied, etc.